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刚需出手、市场回暖，1月北京二手房网签8308套******

　　今年1月，北京二手房带看量增加，议价空间缩小，成交加速。

　　今年1月，随着疫情影响减弱，积压的购房需求逐渐释放，北京二手房市场交易活跃度明显上升。

　　根据北京住建委官网数据显示，今年1月，北京二手房网签8308套，环比下降5.3%。抛开春节假期网签暂停的因素，1月1日至1月15日，北京二手房网签5152套，环比上涨51.6%。

　　展望2023年北京二手房市场，业内人士表示，随着市场逐步回归正轨，各方预期逐渐恢复，预计一季度北京二手住房市场总体表现或将超去年同期水平。

　　看房增多、议价缩小，刚需购房者出手买婚房

　　今年1月初，李女士和男友经北京链家看中了永泰东里小区一套两居室。这套小两居非常符合他们对婚房的期待，但业主报价比他们的预算高出几万元。经过两天考虑，李女士和男友接受了报价，但此时业主涨价3万元。他们放弃了这套房子，也产生了一些紧迫感，“现在看房的人多了，房子相对抢手，我们担心近期买不到合适的房子，决定尽早出手”。因此，他们赶在春节前定下相邻小区的一套小两居，虽然这套房子部分条件没有前一套房子那么完美，但价格在预算内，他们比较满意。

　　这并非个例。实际上，去年底，受疫情影响，部分购房需求积压，今年以来，北京二手房市场活跃度明显提升，购房需求陆续在1月释放。据北京链家海淀区永泰东里店商圈经理杨靖介绍，其门店今年1月份二手房成交量较去年12月有所提升，前来咨询的客户也明显增多，带看量翻倍，市场呈上升趋势。

　　闫中文为麦田房产广渠门大区富力城西区的区域经理，主要负责富力城小区。在今年1月份的购房者中，李明(化名)的买房故事，让闫中文印象较为深刻。李明为刚需购房者，不久前下定决心买入首套房，他看了很多房源后，选中了位于广渠门附近的一套住宅，然而房主有事外出不在北京，双方无法见面洽谈签约。李明就临时看了片区另一套主推房源，虽然该套房源之前不在李明的考虑范围内，但他还是选择当天就洽谈签约，不想再拖延了。

　　“今年1月份，刚需客户和置换客户看房比较多，之前犹豫的客户出价更果断了，而之前不愿加价的客户也愿意加价了。”闫中文表示，今年1月份其门店成交二手房3单，相较2022年同期有所上涨。

　　“现在客户不管是买房还是租房，目标都是比较明确，看到合适的房源，就可以随时去定房。从环比数据来看，今年1月份北苑片区内二手房成交量呈明显上升态势。”麦田房产北苑大区润泽西区店长姜德常如是说。

　　在21世纪不动产首开常青藤店业务经理乔友良看来，市场有成交量的前提是要有流量，就是看房。在疫情影响减弱后，不仅看房方便了，看房的客户也增加了，所以整体市场成交量会较疫情之前有较大提升。

　　在新增房源与客源情况方面，乔友良指出，1月新增房源量较之前有所降低，很多可能有计划出售房子的业主也存在观望的心态，或者等过一阵子再作出售的考虑，对市场和价格还是有一个较好的预期。客源量则较之前出现明显增加，整体房价的议价空间减小，甚至1月份有部分房源在原有底价基础上出现涨价成交。

　　甘家口商圈和紫竹院商圈，也是刚需和置换客户需求量较大的区域，据21世纪不动产诚信增光店M店经理王蕾介绍，1月份客户群体更活跃了，片区内二手房市场成交量增加了40%，“明显的感受是，每个房主都不好谈价了，房源议价空间明显降低。”

　　1月北京二手房网签8308套

　　根据北京市住建委官网数据显示，今年1月，北京二手房网签8308套，环比下降5.3%。抛开春节假期网签暂停的因素，1月1日至1月15日，北京二手房网签5152套，环比上涨51.6%。实际上，从2022年12月最后一周开始，随着疫情影响减弱，积压的购房需求逐渐释放，二手房交易量已显著增加。

　　北京链家研究院分析师冷会认为，今年1月份，北京二手房整体网签量之所以下降，主要有两方面原因：一是春节假期从业人员休假，网签业务部分暂停；二是网签数据相对滞后，无法及时反映实际市场情况。从主要经纪机构成交情况看，今年1月上半月二手住房市场恢复态势显著，下半月受春节假期影响成交节奏放缓，今年1月整体交易规模与去年春节月份(2022年2月)基本持平。

　　在价格方面，冷会表示，今年1月，北京中心城区成交占比显著提升，进而导致全市成交均价结构性上涨。据北京链家研究院统计数据显示，今年1月北京二手住房成交均价同环比均有小幅上涨，而从各区情况来看，多数城区价格走势平稳，价格波动幅度处于合理运行区间。

　　另据麦田房产监测显示，今年1月份全市(麦田覆盖楼盘)二手房挂牌均价和2022年12月相比持平，最近一年挂牌价呈现波动上升趋势，今年1月二手房挂牌价同比上涨3.24%。

　　值得一提的是，因疫情积压的购房需求开始释放，市场升温明显。麦田房产数据显示，今年1月前两周，带看量环比之前两周上涨55.7%，和去年春节前同一时间段相比，上涨14.9%。随着成交加速，二手房挂牌房源量也开始下降，1月第二周(1月9日-1月15日) 麦田在售房源总量环比上周下降0.1%。

　　业内：预计2月份北京二手房成交量有所上升

　　那么，接下来的北京二手房市场，将呈现怎样的发展态势呢？

　　对此，乔友良表示，从近两年市场整体数据来看，春节后整体的市场成交量都比较大，再加上疫情消退和一些利好政策的加持，预计2月份北京二手房成交量会有所上升。1月底、2月初，很大部分购房者属于看房选房阶段，预计在2月中旬左右会出现一个成交小高峰。

　　在采访中，不少经纪人也看好接下来的二手房市场走势，认为随着购房者陆续回京，2月将持续释放去年年底积压的购房需求，二手房成交量会继续上升，成交价格也将小幅上涨。

　　麦田分析师指出，今年1月北京二手房市场的热度和去年12月相比，客户入市意愿明显加强。随着带看量的上升，已经有部分房主出现惜售苗头，当前市场优质房源的去化速度明显变快。预计2月、3月份随着成交进一步升温，二手房议价空间将进一步减小。

　　“随着市场逐步回归正轨，各方预期逐渐恢复，预计今年一季度北京二手住房市场总体表现或将超去年同期水平。”冷会如是说。

当当低头京东 垂直电商迟暮******

　　1月10日，当当网宣布入驻京东，两者的纠葛最终化为一纸合作。回望过去13年间，当当网历经赴美上市、烧钱大打价格战的风光时刻，却也因资金失血、战略失焦、创始人内斗等问题陷入难以挽回的低谷。去年至今，垂类电商明星们要么接连倒下，要么转型为品牌商，全渠道开店寻找活路，当当网也会步其后尘吗？

　　1.2亿元的恩怨旧史

　　“商业战场上，没有永远的朋友，只有永远的利益。”当当网与京东的合作，再次印证了这句话。1月10日，京东图书与当当网在北京签订战略合作协议，当当官方旗舰店在京东全面上线。截至当天下午5点，当当官方旗舰店在京东平台获得了14.7万人的关注。

　　从曾经的鱼死网破到如今的一笑泯恩仇，这桩看似普通的商业合作背后，是当当网和京东长达13年的恩怨情仇。事实上，双方的第一次“交火”可以追溯到2010年。那一年，当当网可谓“凶猛”：年销图书销售额超过100亿元；国内网上图书零售市场份额占有率超过50%；第一家在纽约证券交易所挂牌的B2C网上商城。据了解，在上市当天，当当网股价随即上涨86%。

　　在诸多光环下，一时风光无两的当当网宣布拿出4000万元促销，并直接表示“所有畅销品价格将比其他数码类网上商城至少低50-100元”，而此处的“其他数码类网上商城”更是直接剑指以3C数码品类起家的京东。面对当当网下的“战书”，刘强东立马应战，拿出8000万元的双倍补贴进行促销。

　　剑拔弩张之下，双方一度“杀红了眼”。据过往媒体报道，彼时，刘强东称当当网曾经对所有出版社表示不得给京东供货，而当当网则反驳此举为“独家战略合作”，是市场竞争下的正常合作方式，并将图书价格降至0元，要求多家图书供货商承担促销费用。除了图书业务，在2012年3月，当当网还与国美联手强化家电品类，试图撬开京东的口子。

　　然而，轰轰烈烈的价格战尽管以当当网守住图书品类老大的地位告终，但持续的高额补贴也让当当网元气大伤。而另一边，京东却借着这场与图书行业龙头老大的“价格战”在自己刚布局不久的图书领域打响了知名度，加大了其向全品类拓展的步伐。

　　为“五斗米”折腰

　　时至今日，当当网经历了退市、创始人离婚等风波之后，早已失去了与京东相提并论的资格。此番合作，与其说是冰释前嫌，倒不如说是当当网不得不折腰的无奈之举。

　　上市之后，当当网曾表示“将有更充裕的资金在更多品类上实施‘天天低价’战略”。然而，展开“价格战”一年后，2011年当当网四季度财报显示，当季亏损为2060万美元，反观2010年同期，则是盈利235万美元，当当网在财报中表示，亏损的原因是毛利下降以及市场营销费用的支出扩大。

　　商业世界的沉浮，总是被相似的逻辑主导。在当当网2016年退市之前发布的最后三个季度的财报中，当当网在2015年一、二、三季度均同比转亏，净亏损分别为970万美元、2120万美元、410万美元。烧钱换不来增长，当当网不得不“低头”求和，向曾经的竞争对手抛出橄榄枝。

　　2012年，当当网入驻天猫时，当当网创始人李国庆便公开承认，入驻事宜是自己提出来的，李国庆曾说：“只要有好的流量，倒扣流水也比广告费便宜得多。”在微博平台，李国庆也表示“此一时彼一时”“从了，谁让人家流量大呢”。在与苏宁、国美、天猫、拼多多合作之后，当当网也逐渐在大众的眼里从平台方转换为商户。

　　与此同时，伴随着退市、创始人“抢公章”等风波，当当网引以为傲的图书经营业务也出现了问题。2022年7月，当当网深陷“盗版书”风波，有消费者因为在当当网“买9本书都是盗版”，且与平台客服沟通未果，将当当网告上了法庭。而此前，李国庆常常指责淘宝假货泛滥，甚至一度屏蔽了一淘对当当的数据抓取。

　　亏损扩大、主营品类“失火”，当当网的故事走向了结尾。“当当网在品类拓展上没有取得预期效果，随着天猫、京东和拼多多快速增长，以及微信小程序电商、抖音快手直播电商全品类发展，当当网全品类拓展上的资金、人才、用户获取、物流服务等方面不再有实力参与新旧综合电商平台的竞争”。零售电商行业专家、百联咨询创始人庄帅向北京商报记者说道。

　　垂直电商步入迷途

　　逐渐淡出用户视野的不止当当网一家。2022年以来，太多垂类赛道的明星玩家或倒闭，或挣扎在生存线边缘。易趣网、蜜芽、每日优鲜接连关闭主站，而洋码头、考拉海购则深陷资金流恶化或业务团队裁撤等困顿中，剩下的企业如叮咚买菜、兴盛优选等则选择大幅收缩战线保命。

　　特别是在流量大盘增幅到顶的情形下，再与综合电商拼抢流量，垂直电商越发显得力不从心。但后者似乎也不甘心黯然退出，而是利用平台前期积累的用户客群、品牌心智和供应链资源发力做自有品牌，并在综合电商、短视频平台多渠道开出品牌店铺。较之平台，垂直电商反而活得越来越像供应链公司。

　　哪有流量就去哪，为了活下来，企业不再瞻前顾后。例如在2020年9月，蜜芽创始人刘楠亲自在抖音为“兔头妈妈”自有品牌带货，而网易严选于2018年9月就已经在天猫、京东等平台开店，随后还入驻了拼多多、抖音和快手。2021年3月，洋码头开通抖音账号，将跨境供应链能力开放给抖音的主播和机构并提供选品服务。

　　及时调转船头确实显现出成效。网易严选数据显示，2022年“6·18”期间，网易严选淘系渠道销售额同比增长80%，而抖音快手渠道同比增长75%。

　　某种角度而言，垂直电商广泛扩展渠道虽能谋求更多利润来源，但并不代表着其可以侥幸逃过竞争，从平台方跳脱为品牌方更是要历经经营思路、供应链结构、业务人才储备等维度的剧烈转型。刘楠曾在接受媒体采访时对外坦言“在母婴行业做了十年，真正做品牌后才发现立场不同，思考问题的角度也完全不同”。据了解，未来刘楠计划在品牌研发上投入3000万元。

　　当当网的命运似乎也将殊途同归。庄帅向北京商报记者判断称，入驻京东意味着当当很有可能会放弃独立电商平台，转变为图书供应链公司与综合电商平台合作进行发展。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）